養老地產實現了品質地產和優良健管家服務的有機結合,主要的產品形態包括:保險資金推出的升級版的養老機構,如養老院,把養老地產視做商業地產項目長期經營;開發商推出的養老地產項目。


對于養老地產的前景,無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構大力追捧養老養生地產項目的現狀已經十分清楚。

期望對養老養生產業地產的研究上水平,改變養老地產投資人與養老產業脫節的現狀。養老產業無疑是水平很低的產業,不論是養老床位數量還是養老人群的收入水平以及養老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。


高端養老的產生受到養老觀念的束縛,培養起來尚需要時日,需要入住專業養老社區的人,一般是70歲以上的,而今這部分人群出生在20世紀30年代左右,膝下三五個兒女,所以尚能由健康退休的兒女在家照料。


缺乏政策支持也是一方面。對于養老產業的支持政策,仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速發展的行業來說,政策支持的缺乏從拿地、建設與經營階段開發建設企業都是一頭霧水。但是,最艱難的還是在經營階段。民政部副部長竇玉沛透露,中國將建立養老服務補貼制度。


對于低收入的高齡、獨居、失能等養老困難老年人,經過評估,采取政府補貼的形式,為他們入住養老機構或者接受社區、居家養老服務,提供支持,北京、上海、深圳、成都等城市已經在部分試點補貼制度。


中國還將完善政府供養制度,對于城市“三無”、農村“五?!崩先?,采取集中供養或分散供養的方式,保障其基本生活不低于當地居民平均生活水平,并建立自然增長機制。


建立高齡補貼制度,逐步將本地區80周歲以上老年人納入補貼范圍。但是,我們要解決的是持有型經營的問題。與朋友在爭論養老地產的前景時,有一個分歧在于如何實現養老項目的盈利。


房地產企業在國內的發展高峰期僅僅不足五年,實力房企本身還是鳳毛麟角。對于囤地的看法我一直持異議也是因為國內房企的資金實力還不足以選擇主動囤地,開發過程的現金流增速才是國內房企的最大訴求。這就影響了房企對于養老地產的開發選擇散手為主,而很難考慮長期持有經營。


考察眾多項目時我們發現:很多著名的養老項目,養老公寓并不是項目的主體。原因當然是只有養老公寓,對于投資的收回,還沒有很好的模式。而居家養老的概念還沒有根本改變,高端的機構養老還屬于培育階段,所以持有型養老公寓的發展還不能成為主流。在談到險資投資養老地產的訴求時,我和同行有爭議。


他認為養老地產持有經營要考慮資金風險,經營收益不足10%,貸款利息都不足以償還,所以養老項目的持有經營是沒有利潤的。這一點我也贊成。對于房企開發經營養老地產項目,確實是不可持續的。那么,開發與經營的截然分開勢在必行。


作為財務出身的我來說,對于項目資金鏈與項目的盈利是過于看重的。所以在我們操作的生態城項目前期規劃負責人任上,對于項目成本的關注與開發、經營的關注是長期的??紤]開發階段的投資收益問題,我們主要關注的土地成本問題、建設成本問題,引入養老產業以及養老產業布局的盈利問題。


如果僅僅依靠開發企業本身的投資,我們必然是放棄現有項目。但是由于我們的接手方鎖定的是國內首屈一指的險資,與國外基金的合作,有實力進行持有經營,這才是項目得以進展的關鍵。無疑,養老地產是相當有前景的,市場需求也是不可抑制的。但是,對于開發單位來說,項目散售模式是很難持續的。


散售的結果必然是另一種房地產開發項目,項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。那么,項目開發建設完成之后的接收方選擇才是我們應該關注的重點。養老地產是有前景的,但是要有深入的對于開發建設經營模式的探索。


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